ČNB uvažuje o záporných sazbách. Co by to udělalo s již tak extrémně levnými hypotékami?

Po vyjádřeních viceguvernéra ČNB Vladimíra Tomšíka a dnes i Jiřího Rusnoka se v Česku opět dostaly do hry záporné úrokové sazby. Je tento scénář reálný a co by znamenaly záporné úrokové sazby pro trh hypoték?

“Po pátečních komentářích viceguvernéra Tomšíka se dostaly v Česku opět do hry záporné úrokové sazby. Proč? Důvodem není snaha více stimulovat ekonomiku – zdá se, že bankovní rada je spokojená se sílícími domácími inflačními tlaky,” říká Jan Bureš a upřesňuje: “ČNB se spíš nelíbí, že oficiální sazby okolo nás míří hlouběji a hlouběji do záporu. I když to otevřeně neříká, má strach, že to urychlí příliv peněz do Česka a ČNB pak bude muset o to agresivněji intervenovat na trzích. Od začátku roku ostatně již příliv peněz do Česka opět zrychlil – v repu a v depu ČNB přibylo cca 100 mld. CZK. Bankovní rada má strach, že pokud ECB v březnu sníží sazby ještě výrazněji do záporu, může tlak ještě zesílit.“

Co by znamenaly záporné úrokové sazby pro český trh? Ze strany ČNB by to byl krom jiného signál, že horizont 2017, kdy plánuje ukončit své intervence, neplatí. Trhy by tento krok pochopily jako prodloužení období rekordně nízkých úrokových sazeb a pokud by skutečně ECB přistoupila k dalšímu snížení, úrokové sazby by se na mezibankovním trhu propadly na nová minima. Kde by ta minima byla, je těžké odhadnout. Už nyní se úroková sazba 5letého swapu pohybuje na úrovních pod 0,30 %.

Plusy a mínusy záporných sazeb. Švýcarská zkušenost
Z pohledu klientů je vidina ještě nižších, nebo dokonce záporných sazeb lákavá. Jak to vypadá v praxi, se však můžeme podívat do Švýcarska, s jehož měnou je někdy česká koruna srovnávána a kde jsou úrokové sazby centrální banky v záporu již od konce roku 2014 (-0,75 %). Ostatně švýcarskou centrální banku dovedly k mínusovým úrokovým sazbám podobné důvody, o kterých mluví Jan Bureš v souvislosti s ČNB.

Úrokové sazby byly ve Švýcarsku i před rokem 2014 jedny z nejnižších v Evropě (tento fenomén jsme v minulosti několikrát komentovali v našich týdenních analýzách). Prakticky již od roku 2012 se 3 a 5leté úrokové swapy držely v plusových hodnotách spíše jen silou vůle. Rozhodnutí centrální banky snížit základní úrokovou sazbu do mínusu se proto okamžitě promítlo v sazbách na mezibankovním trhu, které se poroučely do mínusových hodnot také a navzdory predikcím bankéřů zde ještě nějaký čas nejspíše zůstanou. V tuto chvíli se 5letý úrokový swap pohybuje na úrovni -0,4 % a navrácení do plusových hodnot experti UBS předpokládá až v červnu 2017. Toto je však dobré brát trochu s rezervou. V růst sazeb Švýcaři doufají už drahně let nazpět, nicméně expanzivní měnová politika ECB a enormní zájem o švýcarský frank návrat nad nulu švýcarským sazbám ještě nějaký čas nedovolí.

Jak se projevují záporné úrokové sazby na hypotékách?
Úrokové sazby hypoték, možná překvapivě, na zavedení záporných úrokových sazeb a propad mezibankovních sazeb hluboko pod nulu reagovaly relativně vlažně. Před ohlášením snížení sazeb švýcarské banky nabízely hypotéku s pětiletou fixací za zhruba 1,4 %, následně se sazby mírně zhouply směrem dolů, ale i tak se nyní nabízejí zhruba za 1,3 %. A podobné je to i v případě hypoték s plovoucí úrokovou sazbou navázanou na 3M LIBOR, jejichž průměr se dlouhodobě pohybuje okolo 1 % p.a.. Přesto extrémně nízké sazby mají zásadní dopad na trh hypoték. Jaký?

Kam s penězi?
Prakticky nulové zhodnocení peněz v bankách a na druhé straně přebytek likvidity nutí investory, ale i domácnosti k vyhledávání alternativních příležitostí pro zhodnocení peněz a tou jsou ve velké míře nemovitosti. Poptávku po nemovitostech navíc umocňuje možnost levného dofinancování prostřednictvím extrémně levných hypoték. Výsledkem je roztáčení spirály růstu cen nemovitostí. Podle dat banky UBS, která vývoj ceny nemovitostí pravidelně monitoruje a sestavuje tzv. Real Estate Bubble Index, řada švýcarských regionů (Curych, Ženeva, Lausanne) vykazuje známky realitní bubliny (označeny v mapě červeně). Souhrnný celostátní index je na tom sice o poznání lépe, ale i přesto se pohybuje v 2 nejhorším pásmu = “risk.”

V oblasti hypotečních úvěrů tedy záporné úrokové sazby rozhodně nemusejí znamenat to, že klienti s hypotékou budou dostávat peníze od banky zpět. Několik takových případů se sice v Evropě objevilo – většinou se jednalo o dříve sjednané hypotéky, jejichž úročení bylo odvozeno od určité referenční sazby s připočtenou marží a pokud se referenční sazba dostala dostatečně hluboko pod nulu a banka pro tuto možnost neměla ve smlouvě pojistku (ujednání o plusovém úročení), skutečně se klienti mohli dostat do situace, kdy se jim úvěr splácel „sám o sobě“. V praxi již toto mají banky nyní ošetřené.

Co když pošle ČNB sazby do mínusu?
Případné zavedení záporné sazby ze strany ČNB by pravděpodobně vedlo k dalšímu zlevnění již tak extrémně levných hypoték, takže by úrokové indexy zcela určitě klesly pod 2 procenta – kam už ostatně nyní míří. Ale zásadní dramatické snížení neočekáváme. Záporné sazby jsou i v dalších zemích jako je například Švédsko a i zde se fixní sazby pohybují okolo 2 procent.

Z krátkodobého pohledu jsou nízké sazby z pohledu dlužníků příjemné, ale z dlouhodobého pohledu s sebou extrémně nízké sazby (a s nimi se pojící přebytek peněz) přinášejí zvýšené riziko vytváření nejrůznějších tržních anomálií a cenových bublin, které jednak výrazně zhoršují dostupnost vlastnického bydlení a po nějakém čase (čím delší, tím horší) zpravidla prasknou, přičemž dopady na účastníky (investory/domácnosti) a samotnou kondici ekonomiky mohou být fatální. Tím spíš, pokud se prasknutí cenové bubliny sejde se skokovým nárůstem sazeb. V celkem živé paměti máme propad cen v letech 2009 – 2010, kdy však začaly hypotéky v ČR naštěstí zlevňovat. ČNB toto ví, a proto zmínky o záporných sazbách zatím chápeme jako součást slovních intervencí za účelem zmenšit tlaky na českou měnu, přičemž praktické zavedení záporné sazby zatím není podle našeho názoru na pořadu dne.

“Jsme v situaci, kdy bychom se při poskytování hypoték měli dívat jednoznačně více dopředu. Současné období hojnosti a levných hypoték totiž nemusí znamenat výhru v dlouhodobém horizontu. Přes 85 % hypoték bude letos fixovaných na 3 a 5 let a extrémně levné sazby zde nebudou věčně. Nyní klienty po uplynutí fixace čeká příjemné překvapení spojené s nižší splátkou. Za 3 nebo 5 let to může být naopak a místo překvapení se může dostavit tzv. úrokový šok” uzavírá Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.

zdroj: realitní zpravodaj